DBA 2011, Emlak Vergisi, Stopaj — die steuerliche Doppelarchitektur des DACH-Türkei-Investments

Wer eine türkische Immobilie aus dem DACH-Raum erwirbt, betritt eine doppelte Steuerarchitektur. Auf der einen Seite die türkischen Steuern: Emlak Vergisi (Grundsteuer), Stopaj (Quellensteuer auf Mieteinnahmen), Gelir Vergisi (Einkommensteuer auf Mietgewinne), Veraltungs-Stempelsteuer (Damga Vergisi), Veräußerungs­gewinn­steuer. Auf der anderen Seite die DACH-Besteuerung: deutsche, österreichische oder schweizerische Einkommensteuer auf die Mieteinkünfte, gegebenenfalls Vermögensteuer (Schweiz, Kantone), Erbschaftsteuer im Sterbefall. Zwischen beiden Welten steht ein einziges Dokument: das Doppelbesteuerungsabkommen.

Das DBA vom 19. September 2011

Das aktuell gültige Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Republik Türkei zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und der Steuerverkürzung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen wurde am 19. September 2011 in Berlin unterzeichnet, vom Bundestag am 25. Oktober 2012 ratifiziert und gilt seit dem 01. Januar 2011 rückwirkend für Veranlagungszeiträume in Deutschland sowie ab dem 01. Januar 2011 für türkische Steuerzeiträume. Es ersetzt das alte DBA von 1985, das in zentralen Punkten — insbesondere bei der Quellensteuer auf Zinsen und Lizenzgebühren — nicht mehr OECD-Standard entsprach.

Für Immobilieneinkünfte ist Artikel 6 des DBA maßgeblich. Er folgt dem klassischen Belegenheitsprinzip:

„Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen (einschließlich der Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.”

— DBA Deutschland-Türkei, Artikel 6 Absatz 1

Die Türkei darf also Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Mahmutlar besteuern, auch wenn der Eigentümer in Düsseldorf lebt. Das ist die Türkei-Steuerhoheit. Die deutsche Steuerhoheit bleibt parallel bestehen — Artikel 22 des DBA regelt, wie die Doppelbesteuerung vermieden wird: für deutsche Steuerpflichtige durch die Anrechnungsmethode (türkische Steuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet, höchstens bis zur Höhe der deutschen Steuer auf diese Einkünfte).

Für österreichische Steuerpflichtige gilt das DBA Österreich-Türkei vom 28. März 2008, in Kraft seit 01. Januar 2010 — mit Befreiungsmethode unter Progressionsvorbehalt für Immobilieneinkünfte. Für die Schweiz gilt das DBA Schweiz-Türkei vom 18. Juni 2010, ebenfalls Anrechnungsmethode für die direkte Bundessteuer; die Kantone folgen kantonal unterschiedlich.

Emlak Vergisi — die türkische Grundsteuer

Das Emlak Vergisi Kanunu Nr. 1319 vom 29. Juli 1970 regelt die türkische Grundsteuer. Sie ist eine kommunale Steuer, eingenommen von der Belediye (Gemeinde), und bemisst sich am behördlichen Steuerwert (rayiç bedel), den die Gemeinde alle vier Jahre neu festsetzt.

Die Sätze, Stand 2026:

• Wohngebäude in städtischen Gebieten: 0,2 Prozent vom Steuerwert
• Wohngebäude in ländlichen Gebieten: 0,1 Prozent vom Steuerwert
• Gewerbeimmobilien: 0,4 Prozent (Stadt) bzw. 0,2 Prozent (Land)
• Unbebaute Grundstücke: 0,6 Prozent (Stadt) bzw. 0,3 Prozent (Land)
• Bauplätze mit Baugenehmigung: 0,6 Prozent (Stadt) bzw. 0,3 Prozent (Land)

In den 30 als „büyükşehir” (Metropolregion) klassifizierten Provinzen — Antalya gehört dazu — verdoppeln sich die Sätze. Eine Wohnung in Alanya mit einem Steuerwert von 1.500.000 Lira wird also mit 0,4 Prozent besteuert: 6.000 Lira pro Jahr, also bei aktuellem Wechselkurs rund 143 Euro.

Die Steuer wird in zwei Raten erhoben (Mai und November). Sie kann über das E-Devlet-Portal des türkischen Staates online beglichen werden, sofern die Käufer:in eine türkische Steuernummer und ein E-Devlet-Zugang besitzt. Letzteres ist 2026 für nicht in der Türkei lebende Ausländer:innen schwierig zu erlangen — der pragmatische Weg führt über die örtliche Belediye-Kasse oder einen türkischen Steuerberater.

Eine Besonderheit: Der behördliche Steuerwert liegt typischerweise um den Faktor 0,3 bis 0,6 unter dem tatsächlichen Verkehrswert. Eine Wohnung, die für 250.000 Euro gekauft wurde (rund 10,5 Millionen Lira im Mai 2026), wird mit einem Steuerwert von vielleicht 4 bis 6 Millionen Lira veranlagt. Die effektive Grundsteuerbelastung liegt also bei 0,15 bis 0,25 Prozent vom Marktwert — deutlich unter der deutschen Grundsteuer B nach Reform 2025.

Stopaj — die Quellensteuer auf Mieteinnahmen

Stopaj ist die türkische Variante der Quellensteuer. Sie greift, wenn ein gewerblicher Mieter (also kein Privathaushalt) eine Wohnung mietet — und ist deshalb für Ferienwohnungen, die typischerweise an Privatpersonen oder Plattformen vermietet werden, häufig irrelevant. Wenn aber ein Unternehmen die Wohnung als Mitarbeiterwohnung anmietet, oder eine türkische Verwaltungsgesellschaft die Vermietung kommerziell betreibt, fallen 20 Prozent Stopaj an. Diese 20 Prozent werden vom Mieter direkt an das Finanzamt überwiesen, die Vermieterin erhält die Nettomiete.

Die 20 Prozent Stopaj sind kein Endbesteuerungssatz, sondern eine Vorauszahlung auf die Gelir Vergisi (Einkommensteuer) des Vermieters. Im Rahmen der jährlichen Steuererklärung wird die finale Steuerlast berechnet und die Stopaj angerechnet.

Für die meisten DACH-Käufer:innen ist die kira geliri (Mieteinkommen-Veranlagung) der relevante Mechanismus. Sie greift auch bei privater Vermietung an Privathaushalte und sieht eine progressive Einkommensteuer vor.

Die progressive Einkommensteuer auf Mieten

Die türkische Einkommensteuer auf Mieteinkünfte folgt 2026 dem allgemeinen Tarif des Gelir Vergisi Kanunu. Die Stufen, in Lira:

• bis 110.000 TL: 15 Prozent
• 110.001 bis 230.000 TL: 20 Prozent
• 230.001 bis 580.000 TL: 27 Prozent
• 580.001 bis 3.000.000 TL: 35 Prozent
• über 3.000.000 TL: 40 Prozent

Diese Stufen werden jährlich der Inflation angepasst — die hier angegebenen Werte gelten für das Steuerjahr 2026, ausgewiesen im offiziellen Tarif des Gelir İdaresi Başkanlığı (türkische Finanzverwaltung).

Auf Mieteinnahmen kann die Vermieterin wählen zwischen:

1. Götürü Gider (Pauschalabzug): 15 Prozent der Bruttomieteinnahmen pauschal als Werbungskosten, ohne Belegnachweis.
2. Gerçek Gider (tatsächlicher Abzug): Belegmäßiger Nachweis aller Werbungskosten — Hausgeld, Versicherungen, Reparaturen, Abschreibungen.

Bei höheren Reparaturkosten lohnt die belegmäßige Variante; bei geringen Aufwendungen ist die Pauschale praktischer. Wer die Pauschalmethode wählt, ist für zwei Steuerjahre an sie gebunden.

Zusätzlich besteht ein jährlicher Freibetrag von 33.000 Lira für Wohnungsmieten (Stand 2026). Wer also nur eine kleinere Wohnung vermietet, kann sich unter Umständen vollständig im Freibetragsbereich bewegen.

Die Veräußerungsgewinnsteuer und die 5-Jahres-Frist

Eine der attraktivsten Regelungen für langfristig orientierte DACH-Käufer:innen: Wer eine türkische Wohnimmobilie länger als fünf Jahre hält und dann veräußert, zahlt auf den Veräußerungsgewinn keine türkische Einkommensteuer. Die Frist beginnt mit der Tapu-Eintragung — nicht mit dem Kaufvertrag, nicht mit der Schlüsselübergabe. Sie ist im Artikel Mükerrer 80 des Gelir Vergisi Kanunu geregelt.

Wer früher veräußert, zahlt türkische Einkommensteuer auf den indexierten Veräußerungsgewinn. „Indexiert” heißt: Der Kaufpreis wird mit dem ÜFE-Index (Erzeugerpreisindex) auf das Veräußerungsjahr aufgewertet, sodass der reale Gewinn besteuert wird. Diese Indexierung ist in einem Hochinflationsland wie der Türkei substanziell — sie kann nominal hohe „Gewinne” steuerlich vollständig auflösen.

Beispielrechnung: Wer 2021 in Mahmutlar für 75.000 Euro (damals rund 750.000 TL) gekauft hat und 2025 für 195.000 Euro (rund 7,8 Millionen TL) veräußert hat, hat nominal einen Lira-Gewinn von 7,05 Millionen Lira. Indexiert mit dem ÜFE-Index (der zwischen 2021 und 2025 um den Faktor 8,2 gestiegen ist), wird der Kaufpreis steuerlich auf 6,15 Millionen Lira aufgewertet. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt 1,65 Millionen Lira. Auf diesen Betrag fällt die progressive Einkommensteuer an — typischerweise 27 bis 35 Prozent.

Auf der deutschen Seite gilt parallel die deutsche Spekulationsfrist nach § 23 EStG: 10 Jahre bei Immobilien. Wer also nach 5 Jahren in der Türkei steuerfrei verkauft, ist in Deutschland möglicherweise noch innerhalb der Spekulationsfrist — und der Veräußerungsgewinn wird in Deutschland mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, ohne türkische Anrechnungsmöglichkeit (weil die Türkei nichts erhoben hat).

Die längere deutsche Frist macht eine 5-bis-10-Jahres-Haltedauer für DACH-Investor:innen steuerlich heikel: Der Verkauf nach 6 Jahren ist türkisch optimal, deutsch suboptimal. Der Verkauf nach 11 Jahren ist in beiden Systemen sauber.

Damga Vergisi und sonstige Nebenkosten

Die Damga Vergisi (Stempelsteuer) fällt auf nahezu jedes amtliche Dokument an. Bei Mietverträgen typischerweise 0,189 Prozent der Jahresmiete, bei Kaufverträgen wird sie meist durch die Grunderwerbsteuer mit abgedeckt. In der Praxis ein Posten von einigen hundert Euro pro Jahr.

Hinzu kommen kommunale Müllgebühren (çevre temizlik vergisi), die zusammen mit dem Wasserpreis abgerechnet werden, und die DASK-Pflichtversicherung (siehe separater Bau-Beitrag).

Die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer

Ein häufig übersehener Punkt: Stirbt der/die in Deutschland ansässige Eigentümer:in einer türkischen Immobilie, fällt deutsche Erbschaftsteuer auf den vollen Verkehrswert an — die türkische Belegenheit schützt nicht, weil das deutsche ErbStG nach dem Welteinkommensprinzip greift. Türkische Erbschaftsteuer fällt parallel an (3 bis 10 Prozent Veraset Vergisi). Ein DBA für Erbschaftsteuern zwischen Deutschland und der Türkei existiert nicht — die Doppelbesteuerung wird allein über § 21 ErbStG (Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuer) abgemildert.

Für österreichische Erben gilt seit der Abschaffung der österreichischen Erbschaftsteuer 2008 nur die türkische Veraset Vergisi. Für Schweizer Erben gelten kantonale Erbschaftsteuern, die bei Direktnachkommen meist null sind — die türkische Belastung trifft dann allein.

Was DACH-Investor:innen jährlich tun müssen

Wer eine türkische Wohnung besitzt, sollte jährlich folgende Schritte abarbeiten:

1. Emlak Vergisi im Mai und November begleichen (in Lira, an die Belediye)
2. Türkische Mieteinkünfte-Erklärung (Beyanname) bis zum 25. März des Folgejahres beim türkischen Finanzamt einreichen
3. Türkische Einkommensteuer-Vorauszahlung zum 30. März und 30. Juli, wenn die kira geliri den Freibetrag übersteigt
4. Deutsche Steuererklärung mit Anlage V (Vermietung und Verpachtung) und Anlage AUS (ausländische Einkünfte); türkische Steuer wird angerechnet
5. Bankbestätigungen über Mietzahlungen und Steuerzahlungen für die deutsche Anrechnungsdokumentation aufbewahren

Die Komplexität dieser doppelten Veranlagung ist der Grund, weshalb fast alle ernsthaften DACH-Investor:innen mit einem türkischen Steuerberater (mali müşavir) und einer deutschen Steuerberatung mit Türkei-Erfahrung arbeiten. Die jährlichen Kosten dafür liegen bei 800 bis 1.500 Euro — ein Posten, der in jeder Renditeprognose mitzukalkulieren ist.

Fazit

Das DBA 2011 stellt sicher, dass kein Euro zweimal besteuert wird — aber es stellt nicht sicher, dass die Besteuerung einfach ist. Die türkische Steuerarchitektur ist 2026 fairer und niedriger als ihr Ruf, gerade durch die ÜFE-Indexierung und die 5-Jahres-Frist. Die DACH-Anrechnungsmechanik ist sauber, aber dokumentationsintensiv.

Wer steuerlich sauber operieren will, plant das Setup vor dem Kauf — nicht beim ersten Mietzufluss. Wer die Steuern erst beim Verkauf in den Blick nimmt, verschenkt regelmäßig einen substantiellen Teil der Rendite an Suboptimierung. Es ist die unspektakulärste Komponente der Türkei-Investition. Sie entscheidet aber häufig darüber, ob die Rendite real eintritt — oder ob sie auf dem Weg durch zwei Finanzämter verloren geht.